Откровенно о недвижимости

При нотариальном оформлении купли-продажи Объекта недвижимости

При нотариальном оформлении договора отчуждения (то есть при продаже, мене, дарении) Объекта недвижимости оплачивается только работа нотариуса в размере:

  • детям, в том числе усыновленным, супругам, родителям, полнородным братьям и сестрам, при предъявлении документов, подтверждающих родственные отношения, 0,3% суммы договора, но не менее 300 рублей;
  • другим лицам в зависимости от суммы договора:

     

    до 1.000.000 рублей — 1%, но не менее 300 рублей;

    до 10.000.000 рублей - 10 000 рублей + 0,75% суммы договора, превышающей 1.000.000 рублей;

    свыше 10.000.000 рублей - 77 500 рублей + 0,5% суммы договора, превышающей 10.000.000 рублей.

Нотариус может брать дополнительные суммы за техническую работу. Также дополнительно оплачиваются различные заявления, необходимые при сделке, согласия, отказы, копии.

При получении объекта недвижимости в дар

Если оформляется дарение Объекта, то, кроме пошлины нотариусу, выплачивается и налог. Но с 1 января 2006 года Федеральным законом № 78-ФЗ в России полностью отменен налог на дарение для членов семей и близких родственников — супругов, родителей и детей, в том числе усыновленных, бабушек, дедушек и внуков, а также полнородных и неполнородных братьев и сестер.

Остальные граждане при получении в подарок недвижимости должны уплатить подоходный налог в размере 13%. До 2006 года налог на дарение составлял от 3% до 40%.

При наследовании объекта недвижимости

Федеральный закон № 78-ФЗ, подписанный президентом РФ 1 июля 2005 года, полностью отменил налог на наследство. По новому закону налог с имущества, переходящего в порядке наследования, не взимается.

Налоги для продавца после продажи недвижимого имущества

После продажи недвижимого имущества Продавец обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от полученной суммы. Если продавец владел этой квартирой не менее трех лет, то он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом (в соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ) — так называется освобождение от налога. То есть через 3 года после получения прав собственности на квартиру ее можно продавать по любой стоимости и не платить налогов.

В период до 3-х лет вы не платите налога в случаях, если стоимость продаваемого имущества не превышает 1.000.000 рублей (и платите 13% с превышения 1.000.000 рублей) или, если сумма от продажи будет равна или меньше расходов на ее приобретение. При этом расходы при покупке должен был нести сам налогоплательщик – должны быть предъявлены платежные документы подтверждающие это. Нельзя, чтобы платили «за приобретателя» предприятие или другое лицо. Если квартира куплена на двоих супругов, а платил один, достаточно принести свидетельство о браке для получения вычета обоим супругам.

Извлечение из подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса:

«При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1.000.000 рублей, а также в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей 125.000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов».

Будьте осторожны с доходами, полученными по договору уступки прав на договор долевого участия (то есть при перепродаже еще не достроенных квартир). При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Но, если продадите официально дороже, чем купили, то с прибыли необходимо будет заплатить налог.

Имущественный налоговый вычет для покупателя

Покупатель также имеет право на имущественный налоговый вычет в связи с приобретением Объекта недвижимости. С 1 января 2008 года увеличена сумма налогового вычета по НДФЛ, предоставляемого в связи с новым строительством или приобретением жилья на территории РФ. Собственники, подписавшие акт приема-передачи квартиры или дома с 1 января 2008 года имеют право получить максимальный вычет 13% с суммы не более 2 000 000 рублей, то есть реально можно вернуть 260 000 рублей.

При приобретении квартиры по договору цессии в рамках договора долевого участия в строительстве налоговый вычет предоставляется с суммы затрат, понесенных на приобретение недвижимого имущества. Таким образом, вычет предоставляется с суммы, уплаченной цедентом цессионарию в рамках договора цессии, а для подтверждения несения данных расходов необходимо предоставить соответствующие финансовые документы между сторонами по договору уступки прав (расписки или иные платежные документы).

Лицо, переуступившее свои права по долевому договору, теряет право на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение жилья. Однако он может применить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в отношении доходов, полученных от уступки права требования по договору.

Имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, можно использовать только один раз в жизни и по одному объекту недвижимости.

Извлечение из подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса:

«При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:

  • расходы на разработку проектно-сметной документации;
  • расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
  • расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
  • расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не
  • оконченного строительством) и отделке;
  • расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или
  • создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:

  • расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
  • расходы на приобретение отделочных материалов;
  • расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

  • при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
  • при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 настоящего Кодекса.

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования".

Ежегодный налог на недвижимое имущество

Став собственником Объекта недвижимости, Покупатель будет обязан ежегодно уплачивать налог на недвижимое имущество.

В соответствии с Инструкцией МНС РФ от 02.11.1999 № 54 (ред. от 27.02.2003) по применению Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц», налог на строения, помещения и сооружения уплачивается ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки устанавливаются в следующих пределах:

Стоимость имущества
Ставка налога
до 300 тыс. руб.
до 0,1%
от 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб.
от 0,1% до 0,3%
Свыше 500 тыс. руб.
от 0,3% до 2%
Свыше 500 тыс. руб.
от 0,3% до 2%

 

Представительные органы местного самоуправления могут устанавливать ставки в определенных пределах — в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям. То есть ставки могут устанавливаться в зависимости от того, жилое это помещение или нежилое, используется для хозяйственных нужд или коммерческих, кирпичные, блочные или деревянные строения, помещения и сооружения и т. п.

Закон РФ «О налогах на имущество физических лиц» предусматривает обширный перечень категорий граждан, имеющих льготы по уплате указанного налога. Также в нем говорится о том, что представительные органы местного самоуправления (за исключением органов местного самоуправления городов районного подчинения, поселков, сельских округов) имеют право устанавливать дополнительные льготы по налогам на имущество физических лиц для категорий налогоплательщиков и предусматривать основания для их использования налогоплательщиком.