Новый закон о долевом строительстве
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» призван защитить права дольщиков и навести порядок на «разношерстном» рынке строящегося жилья. Но, скорее всего, его реализация подтолкнет строителей строить не на деньги дольщиков, а на кредиты, полученные у банков, — что защитит частных лиц, но не позволит им покупать жилье по минимальным ценам. Для физических лиц создаются и будут созданы другие схемы покупки жилья, юридически отличные от долевого участия. Например, ЖСК — знакомые всем с 60-80-х годов XX века.
Пока закон существует только на бумаге, поправки к нему не приняты, несмотря на то, что в части положений текст закона противоречив и нечеток.
Как это происходит на практике
Квартиры в новых или реконструируемых домах чрезвычайно популярны сегодня. Причин тому масса: покупая квартиру, не надо долгие недели или месяцы сращивать расползающиеся цепочки, цены на подобные квартиры достаточно привлекательны и многое-многое другое (см. ниже).
Покупка квартиры в строящемся доме, с юридической точки зрения, кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Не каждый риэлтор, даже отлично знающий ситуацию на вторичном рынке, возьмется консультировать вас при приобретении строящегося жилья. Пакет договоров, особенности и нюансы оформления — все здесь совершенно другое.
Но, вкладывая деньги в строительство дома, покупатель становится партнером строительной фирмы. Он принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае если строительная компания разоряется, покупателю будет крайне трудно вернуть свои деньги.
Вы — покупатель — даете фирме деньги на строительство дома. Фирма обязуется организовать это строительство, привлечь других инвесторов, сдать дом государственной комиссии, передать вам квартиру, предоставить документы для регистрации (зарегистрировать) права собственности.
Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы ни государство, ни кто-либо другой дать не может. Приходится полагаться на ее репутацию, если таковая успела сложиться. К счастью, скандалов, связанных с явной растратой денег, в нашем городе в последние годы почти не происходит.
Самые распространенные проблемы — это срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности. Обычно заселение дома начинается, в лучшем случае, на квартал позднее, чем обещают строители.
С регистрацией права собственности ситуация сложнее. После приемки дома госкомиссией застройщик должен предоставить в ГУФРС объемный комплект документов на дом, и только после этого дольщикам могут быть выданы свидетельства о праве собственности. Прежде чем подать документы на регистрацию, должны быть проведены сверки взаиморасчетов и урегулированы все вопросы между инвесторами, подрядчиками и пр. Поскольку количество предоставляемых документов достаточно велико, постоянно возникают корректировки в их количестве и качестве со стороны ГУФРС, в самом ГУФРС сроки не выдерживаются. В результате подготовка документов затягивается на 4—6 месяцев с момента приемки дома госкомиссией, а бывает, что и на целый год. Согласно новому закону о долевом строительстве, все договоры долевого участия будут регистрироваться в ГУФРС, и это очень хорошо. Это позволит предотвратить двойные продажи, избежать споров по квартирам, которые часто возникают только из-за нечеткого оформления документов.
Только при получении свидетельства о регистрации покупатель может вздохнуть спокойно — квартира не оказалась проданной несколько раз, возможные споры разрешены, можно наконец прописаться (зарегистрироваться) в новой квартире. Последнее опять-таки возможно только в том случае, если уже заключен договор об обслуживании с паспортно-визовой службой и РЭУ. Случается, что и этот процесс затягивается.
Важное замечание
Одна из особенностей покупки квартир в строящемся доме — отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого дома, а также юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, индивидуальны.
Пустячок, а неприятно
Если вы покупаете квартиру в огромном жилом комплексе, состоящем из сотен квартир, необходимо смириться с тем, что подобные комплексы сдаются очередями, и несколько лет после того, как ваша квартира уже построена, под окнами будет продолжаться стройка.
Подстелите соломку!
Пригласите своего риэлтора уже на предварительные переговоры. Вы почувствуете, что даже тон разговора с вами сразу изменится, вам перестанут предлагать заведомо невыгодные для вас схемы. Составление договора о долевом участии, анализ возможных рисков — очень сложное дело, доступное только профессионалам, специализирующимся на этих вопросах.
Самые частые конфликты
Упоминавшаяся уже задержка сроков сдачи и регистрации права собственности, нечетко оговоренные вопросы отделки квартиры — вот наиболее частые проблемы, но нельзя не признать, что они не самые страшные. Гораздо хуже, если квартира, которую вы купили, уже, оказывается, была куплена до этого кем-то другим (двойные продажи), или фирма прекратила свое существование, не построив дом и не вернув деньги дольщикам. В результате вы остаетесь и без квартиры, и без денег.
На мой взгляд, скандалы, которые обернулись для дольщиков потерей денег, возникали при следующих обстоятельствах.
- При строительстве дома с многочисленными подрядчиками рассчитывались не деньгами. То есть дом можно было начинать строить, почти не имея средств — договорившись о поставке стройматериалов взамен на будущие квартиры. Двойные продажи случались, когда с подрядчиком в какой-то момент разрывался договор из-за того, например, что он не поставил в оговоренные сроки трубы. А подрядчик продолжал продавать квартиру, на которую у него уже не было никаких прав. Нельзя не признать, что бартерные схемы применяются при строительстве почти каждого дома. Правда, сегодня они становятся, к счастью, не такими популярными. С приходом банковских кредитов в строительство они должны совсем исчезнуть.
- Строительство дома вели несколько организаций, каждая из которых продавала квартиры из своей доли. Если между партнерами-строителями возникали конфликты, нечистоплотная организация перекладывала их на плечи дольщиков.
Распространенное заблуждение
Наиболее дешевые квартиры, на самом деле, не у заказчика или генерального инвестора, а у тех, кто поставляет стройматериалы, получая в оплату не деньги, а квартиры. Цементному заводу или производителю лифтов нужны оборотные средства — деньги. Им не нужны квартиры. Поэтому они стараются как можно быстрее от них избавиться, очень часто — по демпинговым ценам. В этом-то и подвох. Покупая квартиры, полученные в результате бартера, необходимо особо тщательно проверять предоставляемые документы. Нередко они оформлены безграмотно, так как фирмы — поставщики цемента, сантехники и т. д. бывают далеки от юридических аспектов недвижимости.
Преимущества квартиры в новом доме
Хотя существуют определенные риски, а сроки строительства часто затягиваются, у квартиры в новом доме, тем не менее, масса достоинств — хорошие планировки, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность выбора отделки, перепланировки и объединения квартир на стадии строительства за сравнительно небольшую доплату, отсутствие череды предыдущих сделок, рассрочка.
Несмотря на многочисленные попытки широко распространить банковские кредиты на покупку жилья, договор долевого участия на сегодня остается единственным работающим способом для того, чтобы растянуть оплату квартиры на некоторый срок.
В новых домах и квартирах много привлекательного, но вы, наверное, постоянно слышите о скандалах, а некоторые дома стоят недостроенные. Многие боятся даже думать о вложении денег в строящееся жилье. И в то же время в Петербурге в последние годы построено огромное количество домов, а когда дом уже достраивается, практически все квартиры проданы. Так покупать или нет?..
В последние год-полтора те, кто мог заработать на квартиру или оплатить ее в процессе строительства, выбирали именно квартиру в новом доме. Жилье в старых домах покупают в основном те, кого интересует определенное место, где нет ни новых домов, ни реконструкции; или нет возможности подождать; или у покупателя есть только доплата в несколько тысяч долларов и надо продать и купить квартиру одновременно. Встречная покупка с альтернативой в виде строящегося жилья невозможна, так как для того, чтобы получить деньги за проданную квартиру, продавцам необходимо выписаться, а прописка в новом доме открывается примерно через полгода после его сдачи.
На рынке все больше заметна тенденция смены квартир, которые были куплены в 1993—1996 годах. Тогда можно было купить и отремонтировать или расселенную коммуналку, или квартиру в типовых домах 1970-1980-х годов постройки. В те годы подобное приобретение было верхом мечтаний для покупателя и свидетельством его «успеха». Сегодня же оказалось, что многие из соседних квартир все равно остались коммуналками, и в очень немногих полурасселенных домах вы найдете чистые подъезды, тем более с охраной. А социальное расслоение возрастает, все больше людей желают жить в окружении «себе подобных». Действительно, когда твой уровень доходов в десятки-сотни раз выше, чем у соседей, очень неприятно встречать в «своем» подъезде опухшие лица и перешагивать через «спящие тела». Ремонты, сделанные в квартирах 5-7 лет назад, не соответствуют сегодняшним стандартам и часто вызывают улыбку у самих же хозяев. (К счастью, владельцы подобных квартир начали понимать, что потраченные когда-то деньги не вернуть, и согласны расставаться со своим «детищем» за ту сумму, которую диктует рынок.)
Альтернатива для таких покупателей — новое строительство. Еще одним плюсом новых домов является то, что все квартиры в доме покупаются практически в одно и то же время, что дает жильцам ощущение общности. Этого нет в расселенных подъездах: вы купили квартиру в прошлом году, а соседи — пять лет назад. А сегодня у каждого из жильцов разный уровень доходов, разные интересы, и им сложно договориться даже о том, чтобы скинуться по 100 долларов на ремонт подъезда.
Расхваливая новые дома, не могу не сказать, что, несомненно, ауру Петербурга, особое очарование центральных исторических кварталов, сложно сохранить в новострое и даже в реконструкции. Но лишь немногие из тех, кто имеет возможность приобрести достойную квартиру в историческом центре, готовы променять чистоту, безопасность и новые коммуникации на грязный подъезд, пусть даже с неповторимыми изгибами ажурной лестницы. Здесь не перевесят и такие достоинства, как отличный вид из окон и совершенные пропорции дома.
Покупайте новые квартиры! Обращайтесь к профессиональным риелторам! Профессионалы знают, с какими строительными фирмами в городе можно иметь дело, они проконтролируют весь процесс, начиная от рекомендаций по фирмам-строителям и типам домов и до проработки договора участия в строительстве. Они разъяснят, что скрывается за формулировками договора; проверят наличие необходимых документов у организации, на основании которых она может распоряжаться квартирой; попробуют изменить договор долевого участия в строительстве так, чтобы он соответствовал вашим интересам. И останутся с вами до окончания строительства и получения права собственности.