Откровенно о недвижимости

Ваша квартира

/ Полезные статьи

Нужны ли посредники рынку недвижимости?

Еще несколько лет назад на этот вопрос трудно было дать однозначный ответ. А сегодня даже в рекламных объявлениях практически не встречаются слова «Посредников просьба не беспокоить». Это радует, и это объяснимо.

В первые годы своего существования агентства брали деньги практически только за информацию — помогали встретиться продавцу и покупателю. Легальный рынок недвижимости существует с 1992 года. За это время определилось предназначение риелтора — он знает рынок недвижимости, и он умеет на нем работать. Именно риелторы создали безопасные схемы проведения сделок. Сегодня агентства недвижимости практически не торгуют информацией — они продают свой опыт. Все правила, действующие на этом рынке, написаны «слезами и нервами». Поэтому не удивляйтесь, если агентство настаивает на применяемых схемах — слишком велика плата за отступления от правил.

В чем-то услуги агентств недвижимости можно сравнить с услугами турфирм. Мы привыкли обращаться в турфирмы, но ведь можно самим получить визу, забронировать гостиницу, купить билет. Однако никто так не делает. Удобнее и надежнее, и сегодня уже дешевле, поручить эту работу турфирме.

Так и в недвижимости — в принципе оформить сделку можно, не пользуясь услугами риелторов. В элементарном формальном случае, когда вы переоформляете квартиру с родственника на родственника, — это действительно так. Подчеркну: даже в операциях с родственниками — речь идет только о простейшей сделке. И скорее всего, в обозримом будущем эта ситуация изменится.

С каждым днем становится все сложнее разбираться в тонкостях, необходимых для законного, а значит, надежного проведения любой сделки с минимальными затратами (не потеряете свою квартиру, не придется выкупать ее у государства). Например, подарив кому-то квартиру, вы можете тем самым вручить одариваемому налоговую повестку тысячи на полторы долларов, а можете избежать этого, прописав его перед сделкой к себе.

Если состояние правоустанавливающих документов запущено, для приведения их в надлежащий вид без знающего агента или юриста не обойтись. Самый банальный и распространенный вариант — это сложности с принятием наследства, состоящего из части квартиры. Умерла дальняя родственница, а завещание не оставила. А вы еще и забыли в течение полугода после ее смерти подать заявление о принятии наследства. Кроме того, и договор приватизации был заключен о передаче квартиры в совместную собственность, и никто не обмолвился о возможных проблемах. С какой стороны начинать распутывать такой клубок?

Без участия профессионала в разрешении подобной проблемы вы рискуете потерять кусочек «родной» квартиры, в которой живете с самого рождения. И схватитесь за голову: «Зачем мы ее приватизировали? Жили бы спокойно и жили!»

Ведь в лучшем случае вам позволят выкупить у государства потерянную долю.

Подобные накладки возникают из-за того, что люди за долгие советские годы привыкли, что единственно правильную дорогу им подскажет государство и можно смело по ней идти, ни о чем не думая, так как все равно никакой законной альтернативы не существовало.
Например, в 1992 году многие поспешили приватизировать свои квартиры. А надо ли это делать? В определенных случаях обязательно надо и как можно скорее. Как, на кого приватизировать и в какой форме — государство не подсказало.

Это один из примеров того, что госорганы, содействующие нам, в частности, в оформлении приватизации жилья или в заключении сделок с недвижимостью, не имеют возможности (да и не особо хотят) вникнуть в проблему и выбрать решение, наиболее выгодное для конкретного гражданина. Не их дело рассказывать о способах, ню¬ансах и возможных последствиях. Они сделают или как им удобнее, или (если будут в хорошем настроении) как попросит посетитель.

Более того, в ряде случаев грубые ошибки либо неверное толкование закона привели к очень тяжелым последствиям. Еще один пример — выдача в 1992 году Горжилобменом обменных ордеров на квартиры в выплаченных ЖСК, вселение нового владельца путем внесения пая и возврата паевых денег старому владельцу, несмотря на то, что законным являлся в то время только нотариальный договор купли. Даже суду крайне трудно было решить эту проблему.

Наш мир становится разнообразней, возможностей и сложностей в принятии правильного решения все больше. Государство не может сейчас и никогда не сможет в будущем опекать каждого гражданина, не допускать его на неверный путь или «разжевывать», как и что ему надо делать, чтобы решить некую проблему (тем более так, чтобы этот гражданин остался в выигрыше).

Не могу не упомянуть о государственной организации, которая была приятным исключением среди всех других, имеющих отношение к проведению сделок с недвижимостью (да, наверное, и среди всех госструктур не только в этой области и не только в Санкт-Петербурге). Называлась эта организация Городское Бюро Регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга, и руководил ею Валерий Назаров (впоследствии — председатель КУГИ). Работа была поставлена на высоком уровне: четко проработанная схема прохождения документов, тщательный анализ договоров, стандартизированные требования.

На сегодняшний день, если вы хотите сдать документы на регистрацию или получить справку в ГБР (теперь это учреждение называется ГУФРС — Главное Управление Федеральной Регистрационной Службы), — готовьтесь к многодневным очередям с перекличками, к задержкам с выдачей документов в несколько недель. Риелторы могут подавать документы без стояния в очереди и влиять на сроки прохождения документов, так что все не так страшно, но приятное исключение из институтов власти, к сожалению, в очередной раз просуществовало недолго.

Государство придумывает правила игры (законы), остается применить их для своей выгоды. Оно дает нам права бесплатно. Но для того, чтобы их использовать, заставить работать законы на себя, выбрать решение, учитывая все особенности вашей ситуации и ваши желания, вам понадобится помощь. Помочь вам могут только люди, знающие законы, — юристы и специалисты, владеющие технологиями передачи права, — риелторы.

Если у вас не регистрируют сделку, ГУФРС кратко объяснит почему. Однако не его это забота — «разжевывать», что и как вы должны сделать, какой дорогой лучше пойти, чтобы быстрее и дешевле разрешить проблемы.

Дорогие граждане! Не ходите по инстанциям сами! Берегите здоровье. Щемит сердце, когда сгорбленная бабулечка пытается вникнуть в юридические тонкости. Это работа риелторов. У серьезных фирм с ГУФРС заключены договоры на обслуживание, и агентам не надо стоять в очередях. Если вы поручили агентству продажу (в том числе со встречной покупкой) вашей квартиры — оплата услуг по подготовке документов не потребуется.

При этом надо учесть, что профессионалы редко дежурят на телефонах. Их имена передаются из рук в руки. Стоимость услуг — почти такая же, «как везде». Уровень знаний, возможностей, стиль общения — на несколько порядков выше.