Откровенно о недвижимости

Ваша квартира

/ Полезные статьи

Схемы взаиморасчетов

Сегодня выработаны и уже многие годы применяются безопасные схемы передачи и хранения денег.

Вопрос передачи денег при сделке с недвижимостью — один из главных, он вызывает наибольшие беспокойства и переживания. К счастью, за годы существования легального риелторского бизнеса, то есть с 1992 года, накоплен огромный опыт проведения расчетов и, главное, выработаны схемы, безопасные для всех сторон сделки. Это стало возможным только в последние годы, когда банки стали принимать активное участие в проведении сделок и готовы не только хранить деньги, но и отчасти контролировать передачу их от покупателя к продавцу.

Рассмотрим применяемые при расчетах схемы.

Рискованные схемы

К счастью, ни продавец, ни покупатель сегодня даже не вспоминают о такой схеме, как расчет покупателя с продавцом до регистрации сделки — в нотариате, сразу после подписания договора купли-продажи. Это позволило свести на нет вид мошенничества, когда квартира вторичного рынка продавалась по несколько раз.

Расчет через банковскую ячейку, арендованную совместно на покупателя и продавца

Совсем недавно это была наиболее распространенная схема. Но в действительности это самая «скользкая» форма расчетов. К сожалению, и сегодня она часто применяется.

Достоинство ее в простоте — все вроде бы элементарно. Есть только две стороны — продавец и покупатель. Деньги в банковской ячейке, никто их украсть не должен. Не надо никаких лишних договоров.

Все может резко осложниться, если после закладки денег продавец, например, пропал и не дошел до нотариата, или квартира оказалась проданной несколько раз. В результате покупатель не получил квартиру, но ему и не забрать денег. Или обратная ситуация, когда квартира продана, договор зарегистрирован, но куда-то подевался покупатель, и продавцу не открыть ячейку. Когда появляются такие тонкие моменты в сделке, очень велика вероятность того, что одна сторона шантажирует другую. Решить проблему в суде, несомненно, можно, но на это понадобятся месяцы. Кроме того, почти всегда суммы в договорах купли-продажи отличаются от реальных, и это еще больше усложняет возможность быстрого решения в суде.

Нельзя не отметить, что при данной схеме расчетов содержимое ячейки в договоре с банком не описано. На заре легального рынка недвижимости мы были свидетелями, когда из сейфов пропадало «понемножку».

Наконец, данная схема практически неработоспособна, когда продаются несколько квартир в цепочке.

Схема с выбыванием по дате

Эта схема довольно рискованная для покупателя и применяется для того, чтобы хоть как-то обезопасить продавца в случае, если сделка произошла, а покупатель не приходит открыть ячейку. В договоре аренды ячейки указывается, что покупатель выбывает из арендаторов, например, через 14 дней, необходимых для регистрации договора. После этого, если в числе арендаторов остается только продавец, то расчеты вообще не контролируются. Продавец сможет забрать деньги, даже если ГУФРС не зарегистрирует договор. Несколько смягчает ситуацию, если ячейка арендуется еще и на риелтора, который остается в числе арендаторов до окончания сделки.

Учитывая, что администрация банка далека от нюансов сделки, выбывание по дате может дать мошенникам шанс обмануть — оставить покупателя без денег и без квартиры (например, если продавец не придет в нотариат).

Это схема также не позволяет покупателю получить деньги обратно, если сделка не состоялась.

Возможно, вы сочтете описанные варианты несколько «пессимистическими», но квартиры продают не только деловые образованные люди. В качестве и продавца и покупателя могут выступить мошенники или, наоборот, слишком легковерные граждане. Использование подобных схем на рынке увеличивает количество мошенничеств.

Наиболее безопасные схемы расчетов

Банковский Аккредитив

Схема широко распространена в цивилизованном мире, но у нас практически не применяется из-за того, что почти никто не указывает в договорах реальных стоимостей сделок, а это является обязательным условием при аккредитиве. Схема состоит в том, что покупатель открывает так называемый эскро-счет. Средства на нем блокируются до предоставления в банк определенных документов. Например, свидетельства о регистрации собственности на имя покупателя. Когда документы предъявлены, средства перечисляются на заранее открытый счет продавца.

У этой схемы масса преимуществ, есть и недостатки. Но мы не будем ее рассматривать сегодня излишне внимательно. Балтийский банк в конце 90-х годов пробовал ее применять, но пока она не пользуется широкой популярностью в России.

Сейфинг с участием координатора сделки

Это схемы расчетов, когда решение о том, кому следует выплатить деньги и на каком этапе, принимает третья сторона.

Часто в роли третьей стороны выступает риелтор. В самом простом случае это физическое лицо — агент. Таким образом, ячейка арендуется на трех человек: продавца, покупателя и агента. Ячейка может быть открыта только при одновременном присутствии всех участников либо агентом совместно или с покупателем, или с продавцом. То есть после того, как договор зарегистрирован, агент выдает деньги продавцу, если покупатель не может явиться для открытия ячейки. Также агент отслеживает выписку и освобождение квартиры.

Недостатки схемы понятны — агент может не обладать достаточным профессионализмом, чтобы суметь правильно построить и отследить сделку. Агент — это «всего лишь» человек, а значит, его можно подкупить, запугать, обмануть.

Некоторые риелторские компании в качестве координатора вводят менеджера или эскро-менеджера (он не занимается проведением сделок, а только координирует сделки).

Лучшим решением для этой схемы является участие в аренде ячейки юридического лица — агентства недвижимости.

Некоторые банки готовы сами выступать в роли координаторов, но только агентство, видя всю сделку «изнутри», имея большой опыт проведения сделок, может правильно и четко отслеживать прохождение сделки.

Участие координатора, которому доверяют обе стороны, решает многочисленные вышеупомянутые проблемы. В частности, покупатель может забрать деньги, помещенные в ячейку, если сделка не состоялась.

Должен предупредить вас, что некоторые агентства могут закладывать вместе с клиентом деньги в ячейку, но умалчивать о том, что с банком заключен договор аренды этой ячейки именно агентством, и представитель агентства может в любой момент изъять все содержимое. При этом клиенту говорят слова «эскро», «банковская гарантия» и т. п., за которыми реально ничего не стоит.

Ценные пакеты

Недостаток в расчетах через ячейку состоит в том, что банк не готов составлять опись вложенных в ячейку сумм.

Для решения этой проблемы существует способ расчета через ценные пакеты. Он полностью законен и основан на описанных в Гражданском кодексе договорах хранения и уступки права требования. В этом случае агентство или его эскро-служба (подразделение агентства, занимающееся контролем над прохождением сделки) принимает на хранение не какую-либо сумму денег, а ценный пакет по специальному договору хранения. А сумма может быть указана только косвенно — в финансовых обязательствах возместить ее в случае утери пакета. По окончанию сделки выдается пакет, вскрываемый при клиенте, в котором именно те купюры, которые были туда положены до нотариата.

Как видите, обеспечиваются и полная конфиденциальность, и полные финансовые обязательства, подтвержденные документами с подписями и печатями, а также невозможность «крутить» эти деньги.

Ценный пакет, хранящийся в депозитарии банка, также не может быть подвергнут аресту или принудительному изъятию. Такая система расчетов не зависит от финансового положения банка и агентства, а кроме того, не может быть никаких задержек по выдачам пакетов при выполнении условий договоров, даже при аресте счетов агентства или банка. Обеспечиваются максимальная гибкость и удобство расчетов при самых сложных цепочках с различными доплатами и различными получателями пакетов.

Единственный минус данной системы — это то, что ее невозможно осуществить без определенной степени доверия клиентов к агентству, так как они не видят, как эти пакеты закладывают в депозитарий банка. Кроме того, необходимо сделать предостережение: не попадайтесь на удочку тех, кто только делает вид, что работает по системе ценных пакетов.

Наиболее, на мой взгляд, надежной системой является вариант с ценными пакетами, когда они хранятся не в депозитарии банка, а в инкассаторских сумках, хранящихся в «Росинкас». Номер сумки также указывается в договоре хранения. В этом случае появляются дополнительные гарантии, такие как:

  • возможность для клиента опломбировать инкассаторскую сумку своим пломбиром (то есть выдавить на свинцовой пломбе свою печать);
  • легкость отслеживания места хранения и пути движения сумок в случае любых судебных разбирательств (инкассаторы очень тщательно заполняют все документы при перевозке оцененных пакетов);
  • гарантия сохранности средств (ограбление, пожар и т. п.) — «Росинкас» обязательно страхует и перестраховывает через транснациональную страховую компанию L'LOYDS все ценности.

Вряд ли стоит здесь еще более углубляться в нюансы передачи денег при сделке с недвижимостью. Выбрать необходимую схему, правильно составить все договоры о прохождении денег, описи о вложениях в ячейки, получить необходимые расписки, решать «неожиданно» возникающие проблемы — все это могут только профессионалы, давно работающие на рынке недвижимости и ежедневно решающие подобные вопросы.