Откровенно о недвижимости

Ваша квартира

/ Полезные статьи

Типы домов и квартир в Санкт-Петербурге

Жилой фонд Санкт-Петербурга очень велик. Есть дома и дореволюционные, и социалистические, и дома, построенные в «новое» время, после 1990 года.

Дома, построенные до революции 1917 года, — это дома Центрального, Адмиралтейского, Василеостровского и Петроградского районов. Конечно, такие дома есть и в «спальных» районах, но там их совсем немного.

Дореволюционные дома делятся на дома с деревянными перекрытиями, дома со смешанными перекрытиями («металл + дерево») и дома, где был проведен капитальный ремонт. Конечно, наиболее предпочтительны дома с «металлом» и «капремонтом». Это крепкие дома, которые простоят без ремонта многие-многие десятилетия. Если дома «металл + дерево» построены в «царское» время, то они могут иметь всевозможные «излишества» (альковы, старинные двери, мраморные подоконники, нестандартная планировка, камины, печи, старинная лепка, бронзовые ручки и т. д. и т. п.). Такие же «излишества», конечно, имеют и дома с деревянными перекрытиями. Такие дома составляют почти 100% домов, которые построены до 1880 года. А после 1900 года уже почти все дома (за исключением некоторых двухэтажных домов) — с «металлом».

В домах после капитального ремонт, если он был сделан после 1960 года, перекрытия — бетонные плиты; в домах с капремонтом, сделанным до 1960 года, зачастую деревянные перекрытия заменяли на «металл + дерево». В домах после капремонта нет каминов и прочей роскоши. Планировки квартир в дореволюционных домах очень разнообразны. Квартиры зачастую имеют 8-10-12 комнат, огромные кухни, прихожие, 2 входа. Квартиры после капремонта скромнее, 4-5 комнат — уже предел. Нет и необъятных, в 30 и более кв. м, комнат. Зато в таких домах есть 2-3-комнатные квартиры общей площадью 50-80 кв. м, что крайне редко бывает в былых доходных домах.

Отличительная особенность квартир старого типа — высокие потолки. У обычной квартиры в старом фонде расстояние от пола до потолка начинается с отметки 3 м, зачастую эта цифра превышает 4 и даже 5 метров.

Несмотря на то, что Санкт-Петербург — столица коммунальных квартир России, много сделано риелторскими фирмами для расселения старого фонда. Наиболее ликвидные квартиры давно перестали быть коммунальными и стали отдельными. Тем не менее, порядка 40% «коммуналок» так и не востребовано.

Причин этому немало: односторонние и дворовые квартиры, первые, вторые, третьи дворы-«колодцы», высокие цены, отсутствие согласия среди соседей, непрестижные места, огромные площади квартир, плохое состояние парадных и всего дома, наличие рядом промзон, невозможность приватизировать какую-либо комнату (например, прописан гражданин, которого видели в последний раз 2-3 года назад, и где он, что с ним — никто не знает) и т. д. По-видимому, расселить такие квартиры без помощи государства маловероятно.

Первые серийные дома, построенные в Ленинграде после Великой Октябрьской социалистической революции, — так называемые «кировки», дома 30-х годов XX века. Внешне это весьма непрезентабельные дома в 4-5 этажей, с довольно убогими планировками. Лифты отсутствуют, перекрытия в большинстве своем деревянные, ванные комнаты встречаются нечасто. Сейчас, к счастью, сами владельцы квартир уже сделали перепланировки и установили ванные.

В «кировках» в основном 2-3 комнаты. Общая площадь квартиры 45-70 кв. м, кухни небольшие — по 5-6-7 кв. м.

Несмотря на массу недостатков, эти дома имеют и огромный плюс — они построены зачастую в довольно престижных местах, например, на Каменноостровском проспекте Петроградской стороны.

На смену «кировкам» пришли «сталинки». Послевоенные «сталинки» могут иметь до 10 этажей включительно. Высота потолка 3-3,2 метра, паркет (в довоенных домах — часто доски), 2-3-комнатные квартиры с отдельными комнатами. Дома, начиная с 6-этажных, — с лифтом, множество балконов, включая и так называемые «французские» — небольшие декоративные балкончики, куда не ведут двери из квартиры, так что «выйти» на такой балкон невозможно. Можно только, высунувшись из окна, цветы полить или, например, положить что-нибудь на хранение. Трехкомнатные квартиры и многие 2-комнатные — двусторонние. А вот однокомнатных квартир очень мало, и они имеют неважные планировки. Есть и элитные «сталинские» дома (для партийных функционеров и военных высокого ранга): потолок 3,5 м, холл 20 кв. м, 6-8 кв. м для прислуги, общая площадь квартиры 120-160 кв. м.

«Сталинские» дома оштукатурены, чаще всего они желтого цвета. Нередко имеется бельэтаж — гранит или пудожский камень, рустовка, лепка по фасаду (солнце, колосья, серп и молот, дети, листья и т. п.).

60-е годы — годы строительства «хрущевок». Модификаций их великое множество. Поначалу строили дома с кухнями 4-4,5 кв. м, с совмещенными санузлами. Через 15 лет появились квартиры с кухнями 7,5 кв. м и раздельными санузлами. Шире стал коридор. Сидячие ванны постепенно заменились обычными, до 1,7 м длиной. «Хрущевки» — это пятиэтажные дома без лифта, 1-3-комнатные квартиры, где каждая квартира имеет балкон (кроме квартир 1 этажа). Пол паркетный (в домах ранней постройки — может быть и из досок); высота потолка 2,5 м. В этих домах уже давно устарели коммуникации. Имеются и проблемы с тепло- и звукоизоляцией. Есть квартиры-«распашонки», 3-комнатные квартиры, где из большой комнаты вход в две маленькие по 10 кв. м. Около 5% «хрущевок» — кирпичные дома, они, понятно, получше «хрущевки», построенной в брежневские времена, и зовутся иногда «брежневками». Планы городской администрации санировать «хрущевки» или, как в Москве, снести компактно застроенные ими кварталы и на их месте построить многоэтажные современные дома — пока только проекты. Правда, 2-3 дома были достроены до 6 этажей, утеплены, в них были заменены коммуникации, сделан комплексный ремонт.

«Корабли». Такое странное название связано с тем, что в этих домах расстояние от пола до подоконника на кухне больше, чем в жилых комнатах, потому что окна разной высоты, и кому-то это напомнило иллюминаторы. «Корабли» бывают «точечные» (один подъезд) — 12- и 15-этажные и многоподъездные — в 9, 14, 15, 16 этажей. Стандартные «корабли» имеют кухню 6,2-6,5 кв. м, потолки 2,5-2,6 м, зачастую в 3-комнатных квартирах две смежные комнаты. Полы покрыты линолеумом. Ванная отдельная, но стиральная машина там не становится, ванная продольная. Несмотря на то, что по сравнению с «хрущевками» дома более молодые, они также имеют скверную звуко- и термоизоляцию; зимой в них холодно. Зачастую неряшливые фасады, подъезды. В 14-16-этажных многоподъездных «кораблях» (иногда называют их то ли «чешский», то ли «польский» проект) планировки значительно лучше, кухни в «трешках» доходят до 10 кв. м. Но все остальные недостатки «кораблей» налицо и здесь.

Старые блочные серии 600.11, 606, 504, 137 строили в основном в 80-90-е годы. Потребительские свойства этих домов выше, чем у «хрущевок» и «кораблей». Большую площадь занимают места общего пользования, блок стал толще, и, как следствие, дом более теплый. Если дома 600.11 и 504 серии — многоподъездные 9-этажные, то дома 137 сери «доросли» и до 16 этажей. Сегодня эти серии, особенно две первые, морально уже устарели — нет кладовых, узкие коридоры, есть смеж¬ные комнаты, неудобные ванные комнаты. Большим спросом пользуется одна из модификаций 137 серии:

  • однокомнатные квартиры: кухня 10 кв. м, комната 18-20 кв. м;
  • двухкомнатные: кухня 9-12 кв. м, комнаты 20 и 10 (12) кв. м;
  • трехкомнатные общей площадью 78-82 кв. м и кухней 14-16 кв. м.

Из домов советских времен эта модификация — лучшая и в свое время пользовалась устойчивым активным спросом.

Блочные дома, которые строят последние 10 лет, — это серии 504 Д, 606 М, 138, 600.11 М, 121. Так как домостроительные комбинаты научились делать более длинные блоки, дома стали толще и в них нарезаются уже более интересные планировки. Блок стал не только длиннее, но и толще, он теперь многослойный, более теплый, с Лучшими потребительскими свойствами. В современных блочных домах совсем не редкость однокомнатные квартиры до 50 кв. м общей площади и «трешки» в 100 кв. м.

С кирпичными домами дела обстоят следующим образом. На смену кирпичным «сталинкам» пришли кирпичные (из белого кирпича), но неоштукатуренные 5-этажные дома без лифта. Планировки этих домов 70-х годов близки к «сталинкам» и даже несколько лучше. И та же высота потолка — 3,0-3,2 м.

А вот после них в 70-80-90-е годы строились разнообразных серий кирпичные дома, но более скромных параметров. Кухни 6-8 кв. м, комнаты 10-18 кв. м общей площадью в «трешках» до 75 кв. м максимум. Зачастую это и смежные комнаты. Потолок — 2,5-2,6 м. Этажность домов от 5 до 16; 16-этажные дома часто «точечные», с двумя лифтами: грузовым и пассажирским. Многие кирпичные дома построены весьма удачно, вблизи станций метро. За прошедшие годы вокруг них полностью сформировалась инфраструктура: школы, магазины, детские сады, службы быта, озелененные дворы.

В последние лет десять доля «100%-кирпичных» домов сокращается, их строится меньше. Связано это с большей длительностью строительства и высокой стоимостью работ. А доля кирпично-монолитных домов растет. В этих домах внутренняя часть стены — монолитный бетон, а второй, внешний, наружный слой — кирпич. Растет и доля кирпично-монолитных домов с вентилируемыми фасадами. После кирпича идет слой утеплителя, даже обычно алюминиевые направляющие, на которые крепится наружная облицовочная плитка. Такие дома более теплые, дом «дышит». Да и внешний вид хороший. Максимальная высота таких домов — 25 этажей; 3-4 лифта. Высота потолка 2,8-3,0 м. Часто планировки квартир свободные, внутреннюю планировку могут заказывать жильцы (конечно, при этом капитальные внутренние стены остаются на своих местах). В современных кирпичных, кирпично-монолитных домах часто делается общее остекление фасада, однотипное застекление лоджий, террас и зимних садов.

Наряду с многоэтажными домами строят и малоэтажные (3-4 этажа) кирпичные дома и таун-хаузы. При этом в таун-хаузе на первом этаже предусмотрен встроенный гараж, а кроме того — на правах собственности или долгосрочной аренды 1-2 сотки земли впереди и позади секции. Общие площади секции в таун-хаузе — 110-300 кв. м.

В многоэтажных кирпичных домах имеются квартиры площадью от 20-25 кв. м (квартиры-студии) до 250-300 кв. м в двухуровневых квартирах.

Подавляющее большинство квартир в новых кирпичных и кирпично-монолитных домах сдается без внутренней отделки — покупатель может сделать ее на свой вкус. В блочных домах, наоборот, квартиры сдаются с отделкой. Правда, отделка эта муниципальная, из дешевых материалов.